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公司新聞

房産抵押貸款存在的八大風險

2017-12-20
  一、租賃權對抗的風險
  
  1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則,如果“先租後抵”,借款人即使不能按期還貸,由于租賃仍然有效,銀行也很難處理抵押房産。
  
  2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前,如果與抵押房産承租人簽訂時間較長的租賃協議,并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金将房屋出租給關系人,銀行将很難獲得租金收入用于還貸。
  
  3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸,銀行有權處置抵押房産用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房産時,按照我國目前的法律規定,承租人具有優先購買權,将可能采取措施故意壓低房産的拍賣價格。
  
  二、抵押登記權的風險
  
  1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定:“财産抵押後,該财産的價值大于所擔保債權的餘額部分,可以再次抵押,但不得超出其餘額部分。”借款人将房産抵押給多個銀行後,一旦破産倒閉,抵押房産将很難處置變現。
  
  2、土地使用權的風險。銀行辦理房産抵押登記手續時,如果隻是辦理了房産抵押登記,而沒有辦理土地使用權抵押登記,抵押的房産将無法處置變現。另外,我國法律規定:集體土地不可以用來抵押。因此,農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款,必須轉化為國有土地。
  
  3、登記期限的風險。銀行辦理房産抵押貸款時,如果将貸款的期限與抵押物登記的期限設為一緻,一旦貸款到期無法收回,抵押登記也将到期,銀行将無法處置抵押房産。
  
  三、土地性質引發的風險
  
  1、土地使用期限。我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地,土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由政府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用後将土地交付其使用,或者将土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地,并向國土資源部門支付土地出讓金,這樣的土地具有使用年限,屬于住宅類土地的使用期限為70年,屬于工業類土地的使用期限為50年。銀行辦理房産抵押貸款時,如果不注意土地的使用年限,将給處置土地上的房産埋下隐患。
  
  2、處置費用。對于出讓土地性質的房産交易,由于房地産開發商此前已交納了土地出讓金,在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費;屬于劃撥用地性質的房屋土地,處置房産時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。銀行辦理房産抵押貸款時,如果不注意土地的性質,将可能增加處置抵押房産的費用。
  
  四、土地用途變更的風險
  
  出讓土地根據用途不同有很多種,其價值是完全不同的,特别是工業、倉儲等一類的出讓地,由于其取得成本低廉,如果能夠轉變為住宅、商業、旅遊、娛樂等用途的經營性用地,其價值是數倍的增長。根據《土地管理法》第56條規定,建設單位确需改變土地建設用途的,經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後,報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房産抵押貸款後,如果私自變更土地的用途,如将倉庫用地變更為娛樂中心用地,根據我國法律規定,國家可以無償收回土地使用權,銀行将無法處置抵押房産。
  
  五、在建工程抵押的風險
  
  1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批複》中規定:人民法院在審理房地産糾紛案件和辦理執行案件中,應依照《合同法》第286條的規定,認定建築工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。按照上述規定,在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權,這不利于銀行處置抵押房産用于歸還貸款。
  
  2、稅收優先權。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規定:“稅務機關征稅款,稅收優先于無擔保債權,法律另有規定的除外。”該規定表明,隻要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其财産設定擔保之前,即納稅人欠繳稅款在先,以其财産設定擔保在後,稅收就優先于擔保物權這種私權力。
  
  六、共有财産抵押的風險
  
  根據《擔保法解釋》第五十四條規定,共有财産進行抵押時,共有人以其共有财産設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效。借款人用共有财産辦理房産抵押貸款時,如果銀行沒有要求借款人和财産共有人共同簽字,就會自動喪失抵押權,從而形成風險。
  
  七、抵押房産評估價格的風險
  
  目前,評估機構管理不規範,在房産評估價格上有時不公正,往往根據評估的用途擡高或降低估價。借款人申請貸款時,評估費用由借款人支付,評估機構可能故意擡高房産的評估價格,讓借款能夠申請更多的貸款;當銀行拍賣用來抵押的房産時,評估機構又會故意降低房産的評估價格。
  
  八、房産處置執行難
  
  《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》的司法解釋第六條規定,對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定,如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款,即使到期不還貸,法院、銀行也無權處置抵押物。
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